投資性房地產(chǎn)評(píng)估操作指引—摘自《企業(yè)價(jià)值評(píng)估操作指引-資產(chǎn)基礎(chǔ)法》（蘇評(píng)協(xié)【2020】81號(hào)）

一、投資性房地產(chǎn)的概念、類(lèi)型和計(jì)量

       投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)為賺取租金或者資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

       投資性房地產(chǎn)按照取得方式分為外購(gòu)（含作價(jià)入股、非貨幣性交換、債務(wù)重組等）和自行建造兩種。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)的取得方式，并了解投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量的差異。

       1.初始計(jì)量。外購(gòu)和自行建造取得的投資性房地產(chǎn)均按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)成本包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造投資性房地產(chǎn)成本包括建造該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出。

       2.后續(xù)計(jì)量。企業(yè)通常采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

二、投資性房地產(chǎn)的核查驗(yàn)證

       對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核查驗(yàn)證是投資性房地產(chǎn)評(píng)估的必要程序，通過(guò)核查驗(yàn)證，對(duì)影響投資性房地產(chǎn)的相關(guān)因素進(jìn)行全面、客觀的調(diào)查，核實(shí)投資性房地產(chǎn)實(shí)物的存在性、完整性和權(quán)屬的完備性。

       投資性房地產(chǎn)的核查驗(yàn)證包括了解投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和關(guān)注投資性房地產(chǎn)的法律權(quán)屬。針對(duì)不同評(píng)估對(duì)象，在法律、準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)，評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)通過(guò)合理的方式和手段，收集相關(guān)資料，進(jìn)行核查驗(yàn)證。

     （一）獲取投資性房地產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)是否正確，并與總賬數(shù)和明細(xì)賬合計(jì)數(shù)核對(duì)是否相符。

     （二）收集并核查驗(yàn)證評(píng)估所需資料。

       資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)結(jié)合投資性房地產(chǎn)的實(shí)際情況，收集評(píng)估所需資料并對(duì)收集的資料進(jìn)行核查驗(yàn)證：

       1.權(quán)屬資料。外購(gòu)取得的投資性房地產(chǎn)權(quán)屬資料包括：購(gòu)房合同、土地使用證、房屋所有權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證等資料。

自行建造取得的投資性房地產(chǎn)權(quán)屬資料包括：土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、土地使用證、房屋所有權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證等資料。

通過(guò)查閱上述資料的原件，核查投資性房地產(chǎn)權(quán)屬是否存在瑕疵，是否存在已設(shè)定抵押、被查封等權(quán)利限制。在必要的情況下可會(huì)同被評(píng)估單位（產(chǎn)權(quán)持有單位）前往登記部門(mén)打印不動(dòng)產(chǎn)登記簿，確保權(quán)屬資料真實(shí)、有效。沒(méi)有權(quán)屬證明文件的或者權(quán)屬證明文件不完整的，應(yīng)當(dāng)要求委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人對(duì)投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾或者說(shuō)明。

       2.財(cái)務(wù)資料。外購(gòu)取得的投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)資料包括：購(gòu)房款支付憑證、契稅及相關(guān)稅款完稅憑證等。

自行建造取得的投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)資料包括：土地款支付憑證、契稅及相關(guān)稅款完稅憑證、工程款及材料物資支付憑證、財(cái)務(wù)竣工決算報(bào)告及審計(jì)報(bào)告、工程款支付憑證等。

       通過(guò)抽查憑證、核對(duì)相關(guān)款項(xiàng)支付合同、發(fā)票的方式核實(shí)了解投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值及其構(gòu)成，明確賬實(shí)是否相符、入賬是否合理，是否欠繳稅費(fèi)、款項(xiàng)等情形。

       3.工程資料。如為自行建造取得的投資性房地產(chǎn)，必要情況下還應(yīng)收集與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等資料，如勘查設(shè)計(jì)合同、施工合同、材料物資采購(gòu)合同、監(jiān)理合同、竣工驗(yàn)收資料、工程圖紙等資料。

       4.租賃資料。作為投資性房地產(chǎn)核算的房地產(chǎn)，通常處于出租狀態(tài)，因此，需要收集評(píng)估基準(zhǔn)日的租賃合同、租金發(fā)票以及租金入賬憑證。查看企業(yè)的租賃臺(tái)賬，并與收集到的租賃合同進(jìn)行核查比對(duì)，同時(shí)向企業(yè)了解租賃到期的合同未來(lái)的出租情況。

     （三）投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘查

      1.資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員通過(guò)詢問(wèn)、訪談、核對(duì)、勘查等手段對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核查驗(yàn)證，全面了解投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、區(qū)位狀況和權(quán)益狀況。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果補(bǔ)充、完善資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表。

      2.現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)應(yīng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)購(gòu)建時(shí)間，后期維修保養(yǎng)、改擴(kuò)建情況和使用狀況，了解投資性房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、出租收益等情況。

      3.拍攝反映評(píng)估對(duì)象內(nèi)部、外部和周?chē)h(huán)境狀況的照片等影像資料。

      4.制作現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘查的時(shí)間、對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果進(jìn)行記錄（有必要的情況下還應(yīng)繪制示意圖），領(lǐng)勘人、現(xiàn)場(chǎng)勘查人應(yīng)當(dāng)在勘查記錄中進(jìn)行簽字?，F(xiàn)場(chǎng)勘查記錄可以采用文字或表格的形式，記錄的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。通常包含以下幾方面內(nèi)容：

    （1）基本信息：包括投資性房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)、名稱、坐落、產(chǎn)權(quán)人等基本信息。

    （2）權(quán)益狀況：主要為反應(yīng)投資性房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的信息，包括規(guī)劃條件、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、租賃或占用、查封情況等。

    （3）實(shí)物狀況：實(shí)物狀況包括土地實(shí)物狀況和建筑物實(shí)物狀況。土地實(shí)物狀況應(yīng)包括土地的面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開(kāi)發(fā)程度等；建筑物實(shí)物狀況包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度、所處樓幢、樓層和朝向等。

    （4）區(qū)位狀況：包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境等。

      5.資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)，盡可能的采用逐項(xiàng)勘查方法進(jìn)行。對(duì)于數(shù)量多、區(qū)位條件相近的投資性房地產(chǎn)，當(dāng)通過(guò)抽樣勘查能夠較為準(zhǔn)確推斷出所有投資性房地產(chǎn)狀態(tài)時(shí)可以采用抽樣勘查。采用抽樣勘查方式實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)勘查的，應(yīng)該選擇足夠數(shù)量的、具有代表性的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行逐項(xiàng)勘查。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)了解抽樣勘查的局限性，充分考慮抽樣風(fēng)險(xiǎn)，在制定抽樣勘查方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)抽樣風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行披露。

      6.采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，對(duì)選取的可比參照物進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)勘查。

     三、投資性房地產(chǎn)的評(píng)定估算

     采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)，應(yīng)關(guān)注被評(píng)估單位投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式。

     1.采用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)。

    （1）存在活躍的交易市場(chǎng)是選用市場(chǎng)法的前提，應(yīng)當(dāng)收集足夠數(shù)量的交易實(shí)例，交易實(shí)例信息真實(shí)可靠、價(jià)格內(nèi)涵明確。

    （2）選做可比參照物的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)與評(píng)估對(duì)象可比或者可修正。尤其是需要注意建筑面積的不同對(duì)交易單價(jià)的影響。

    （3）各因素修正時(shí)與評(píng)估對(duì)象描述具有邏輯性，因素修正方向正確、幅度合理。

    （4）合理考慮評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)時(shí)租約對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響。

      2.采用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)。

    （1）應(yīng)當(dāng)合理確定凈收益，計(jì)算投資性房地產(chǎn)凈收益時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估范圍合理考慮非房地產(chǎn)因素所產(chǎn)生的收益對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生的影響。評(píng)估中，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員通常依據(jù)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)價(jià)格的變化趨勢(shì)，結(jié)合收益折現(xiàn)模型的不同（直接資本化法、戈登增長(zhǎng)模型等），確定是否考慮投資性房地產(chǎn)預(yù)期收益的長(zhǎng)期增長(zhǎng)率及其具體水平。

    （2）應(yīng)當(dāng)合理確定收益期限，收益期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，結(jié)合土地出讓合同有關(guān)土地使用權(quán)期間屆滿后土地使用權(quán)及地上建筑物的處置方式的不同約定，依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定。除土地使用權(quán)期間屆滿后連同地上附著物一并被政府無(wú)償收回的情況外，可以選擇采用土地使用權(quán)到期續(xù)期或考慮地上建筑物殘值的方法確定投資性房地產(chǎn)價(jià)值。

    （3）評(píng)估中應(yīng)當(dāng)關(guān)注租約的合法性、有效性，了解實(shí)際履行狀況。對(duì)合法、有效并實(shí)際履行的租約，預(yù)測(cè)未來(lái)凈收益所使用的租約期內(nèi)的租金應(yīng)當(dāng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正?？陀^的租金。

    （4）應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率通常采用市場(chǎng)提取法或累加法等方法確定。折現(xiàn)率與投資性房地產(chǎn)的收益方式、收益預(yù)測(cè)方法、風(fēng)險(xiǎn)狀況有關(guān)，也因投資性房地產(chǎn)的組成部分不同，以及房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類(lèi)型（租賃型、商服經(jīng)營(yíng)型等）的不同而存在差異。折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當(dāng)與預(yù)期收益口徑保持一致。

       4.采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，評(píng)估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價(jià)值，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員可根據(jù)被評(píng)估單位財(cái)務(wù)核算方式在建筑物與土地使用權(quán)價(jià)值中進(jìn)行合理分?jǐn)?，避免重?fù)或者遺漏，必要時(shí)在報(bào)告中進(jìn)行披露。

       5.如采用市場(chǎng)法和收益法無(wú)法得出投資性房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，可根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)》相關(guān)要求選擇其他合適的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。