關(guān)于發(fā)布《北京協(xié)議出讓地價評估技術(shù)有關(guān)問題的說明（一）》的通知

（北估秘[2021]004號）

各估價機構(gòu)、相關(guān)單位：

根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》（京政發(fā)〔2021〕10號）和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）等政策文件，結(jié)合我市土地出讓實際情況，對協(xié)議出讓地價評估的有關(guān)問題進行說明。

現(xiàn)將《北京協(xié)議出讓地價評估技術(shù)有關(guān)問題的說明（一）》向全行業(yè)發(fā)布，請參考執(zhí)行。

北京房地產(chǎn)估價師和土地

估價師與不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會

二〇二一年十二月三十一

北京協(xié)議出讓地價評估技術(shù)有關(guān)問題的說明（一）

根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》（京政發(fā)〔2021〕10號）和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）等政策文件，結(jié)合我市土地出讓實際情況，對協(xié)議出讓地價評估的有關(guān)問題進行說明。

一、評估方法的選用

當(dāng)估價對象所在行政區(qū)或同一土地級別范圍內(nèi)，類似交易（協(xié)議或招拍掛出讓）案例充足時，應(yīng)選市場比較法。

估價對象開發(fā)完成后自持經(jīng)營的，可首選剩余法。

【條文說明】

1.2014版基準(zhǔn)地價的適用性有限，為保證土地評估結(jié)果符合市場的要求，對于協(xié)議出讓地價評估，一般要求增加市場比較法。但協(xié)議出讓案例土地價格與所處區(qū)位非常密切，尤其是所在行政區(qū)或土地級別。因此，在選擇比較案例時，盡量不跨行政區(qū)，若跨行政區(qū)，應(yīng)該在同一土地級別范圍內(nèi)選擇案例。

2.對于估價對象的利用方式，不同評估機構(gòu)判定不一，造成剩余法估值差異大。委托評估時，需明確估價對象的利用限制條件，是否允許轉(zhuǎn)讓，還是自持經(jīng)營。對于要求自持經(jīng)營的物業(yè)，2014版基準(zhǔn)地價未反映利用限制對地價的影響且既有的協(xié)議出讓案例對是否能夠轉(zhuǎn)讓約定不明，因此選用剩余法較為適宜，其中不動產(chǎn)總價采用收益還原法確定。

3.案例充足一般是指不少于3個案例。

二、市場比較法的應(yīng)用

在應(yīng)用市場比較法時，需重點關(guān)注商業(yè)用途比較案例的價格內(nèi)涵，比如：商業(yè)案例細分用途—商業(yè)、其他商服、餐飲酒店、商業(yè)（配套）等之間的價格區(qū)別；還需關(guān)注已審定商業(yè)案例價格是否采用了樓層修正等。對于已建成或者建設(shè)工程設(shè)計方案已確定的項目，需考慮建筑物空間布局對地價的影響。

【條文說明】

在應(yīng)用市場比較法時，目前出現(xiàn)的問題集中于不對商業(yè)用地的出讓地價內(nèi)涵進行分析，簡單拿來就用。既有的商業(yè)用地協(xié)議出讓地價，在采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法時，有的項目是采用容積率修正系數(shù)修正得出的，例如新建的保障性住房項目中的配套商業(yè)補地價，有的項目是采用樓層修正系數(shù)修正得出的，例如已取得《房屋所有權(quán)證》的劃撥土地按現(xiàn)狀補辦出讓手續(xù)的項目。所以，在應(yīng)用市場比較法時，對于商業(yè)用地，應(yīng)當(dāng)說明其價格內(nèi)涵，與估價對象內(nèi)涵不一致的，不能選作比較案例。

三、剩余法的應(yīng)用

估價對象開發(fā)完成后自持經(jīng)營的，宜采用收益還原法確定不動產(chǎn)總價，房地產(chǎn)還原率參照以下標(biāo)準(zhǔn)取值：住宅房地產(chǎn)4.5%-5.5%；辦公房地產(chǎn)5.5%-6.5%；商業(yè)房地產(chǎn)6.0%-7.5%。

【條文說明】

1.剩余法應(yīng)用時，估價對象開發(fā)完成后自持經(jīng)營的，應(yīng)采用收益還原法確定不動產(chǎn)總價。在采用收益還原法確定不動產(chǎn)總價時，對估值影響最大的因子是房地產(chǎn)的還原率，為減小估價機構(gòu)對還原率取值的隨意性，借鑒北京地價監(jiān)測和標(biāo)定地價評估中對還原率取值的規(guī)定并結(jié)合實際評估中的經(jīng)驗，分用途確定房地產(chǎn)還原率。

2.協(xié)會對北京市規(guī)自委土地評估入圍15家機構(gòu)內(nèi)專家，進行了意見征求。業(yè)內(nèi)專家結(jié)合實踐經(jīng)驗，給出了房地產(chǎn)還原率的建議區(qū)間。上述數(shù)值確定時，也考慮的業(yè)內(nèi)專家的建議。

四、權(quán)重

估價對象開發(fā)完成后自持經(jīng)營的，剩余法結(jié)果權(quán)重取值不宜低于50%。

【條文說明】

與采用既有協(xié)議出讓案例得出的比較價格（現(xiàn)階段，既有協(xié)議出讓案例對是否可出售約定不明，地價評估時，一般按照可出售的利用方式評估），以及可出售物業(yè)的剩余法結(jié)果相比，自持類物業(yè)的地價，現(xiàn)階段在自持收益小于出售收益的情況下，理論上應(yīng)當(dāng)?shù)陀谏鲜鰞煞N結(jié)果。因此評估自持類物業(yè)的地價，剩余法結(jié)果應(yīng)該更能夠充分反映自持的影響，其權(quán)重不宜低于50%。

五、關(guān)注重點

協(xié)議出讓項目地價測算應(yīng)充分考慮其更新改造成本，包括建筑物建設(shè)成本、基礎(chǔ)設(shè)施費用等。

六、其他

本說明自發(fā)布之日起施行，有效期2年。由北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師與不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會負責(zé)解釋。